Immobilienkrise – Aktien kaufenswert?

Skeptiker sehen noch kein Ende der Krise – doch Optimisten schlagen schon wieder zu bei Immobilienaktien. Experten sehen noch einiges an Potenzial.

Kräftige Verluste – das ist es, was Immobilienaktien ihren Anlegern in diesem Jahr bislang gebracht haben. Bis August war der von Global Property Research (GPR) errechnete Index der größten börsennotierten Betongoldgesellschaften Deutschlands um 25 Prozent gefallen.

Nach dem Absturz sehen einige Experten nun Chancen für den Neueinstieg: “In den kommenden zwölf Monaten dürften die Immobilienaktien-Indizes um rund zehn Prozent zulegen”, sagt Stefan Leibold, Manager des E&G Fonds Immobilienaktien Europa beim Bankhaus Ellwanger & Geiger.

Patrick Sumner, Leiter Immobilienaktien bei der britischen Investmentgesellschaft Henderson Global Investors, erwartet auf Sicht von zwölf Monaten sogar eine Gesamtrendite aus Kursgewinnen und Dividenden von 13 Prozent. Zuversichtlich ist auch Dieter Thomaschowski, Immobilienaktienanalyst bei Investment Research in Change (IRICIC): “Viele Kurse sind so tief gefallen, dass die Unternehmen an den Börsen unter Buchwert gehandelt werden.”

Zinssenkungen beflügeln Stimmung

Ausgewählte Immobilienaktien – wenige Schwergewichte in Deutschland

Getragen wird die positive Stimmung auch von der Hoffnung auf Zinssenkungen. Nachdem die US-Notenbank wegen der Hypothekenkrise in den Vereinigten Staaten den Leitzins Mitte September von 5,25 auf 4,75 Prozent reduzierte, erwarten Experten, dass die Europäische Zentralbank ebenfalls demnächst die Zügel lockert.

“Niedrige Zinsen bescheren Immobilienunternehmen höhere Gewinne, weil sie billigere Kredite für Käufe und Bauvorhaben erhalten”, sagt Thomaschowski. Die Gesellschaften verfügen über Immobilienvermögen in zweistelliger Milliardenhöhe. Zur Jahresmitte verwalteten allein die zehn größten börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland Liegenschaften im Wert von 19,8 Mrd. Euro, ermittelte die HSH Nordbank.

Der frei handelbare Anteil der Aktien, der sogenannte Free Float, dieser zehn Unternehmen belief sich insgesamt auf stattliche 6,7 Mrd. Euro. Größter Bestandshalter mit einem Immobilienportfolio im Wert von 7,7 Mrd. Euro war die Wohnungsholding Gagfah, gefolgt von der IVG mit 4,1 Mrd. Euro.

Auf Jahre ans Krankenbett gebunden

Doch nicht alle Analysten sind von derartigen Zahlen beeindruckt. Skeptisch ist vor allem Morgan-Stanley-Experte Martin Allen: “Es wird Jahre dauern, bis die Immobilienmärkte sich von den Folgen der exzessiven Kreditvergabe erholen.”

Seit 2002 hatten angelsächsische Private-Equity- und Hedge-Fonds mit billigen Darlehen massiv Immobilien und Immobilienaktien gekauft und so die Börsenkurse der Betongoldpapiere kräftig in die Höhe getrieben – bis zu Beginn dieses Jahres.

Sie setzten darauf, dass Miet- und Dividendenrenditen die Kosten für Zins und Tilgung der Kredite übertrafen. Die Banken verbrieften die Darlehen und verkauften sie über die Kapitalmärkte als sogenannte Asset-Backed Securities (ABS) an andere Investoren.

Das geht nicht mehr, seit in den USA massenhaft Hypothekendarlehen platzten und Banken wie die deutsche IKB und die Sachsen LB durch verbriefte Immobiliendarlehen an den Rand der Insolvenz gerieten. Kein Investor fasst derzeit auf Immobilienkrediten basierende ABS-Produkte an.

Weil die Banken die Risiken nicht länger über den Kapitalmarkt verkaufen können, erhalten die Fonds keine Kredite mehr. Allen: “Das Darlehensvolumen für Immobilieninvestments ist massiv gesunken.” Durch die Kreditklemme dürften nun die Immobilienpreise deutlich fallen, weil die Fonds nicht mehr als Preistreiber an den Märkten agieren können.

Erste Anzeichen dafür gibt es bereits. “Während noch vor einigen Monaten auf eine angebotene Immobilie in Europa 20 Kaufinteressenten kamen, sind es heute nur noch drei”, sagt Matthew Quinn, Vorstandschef des australischen Immobilieninvestors Stockland. “Wir sehen eine Trendwende vom Verkäufer- zum Käufermarkt.”

Fondsmanager flirten mit Dividenden

Bei fallenden Immobilienpreisen sinken automatisch auch die Werte der Bestände der Immobiliengesellschaften. Eine Aktie, deren Kurs heute scheinbar unter dem inneren Wert des Gebäudeportfolios liegt, könnte sich in diesem Fall dennoch schon morgen als überteuert erweisen. Ellwanger-&-Geiger-Fondsmanager Leibold setzt deshalb auf Unternehmen, die “kontinuierlich hohe Mieterträge und damit solide Dividenden generieren”.

Zu seinen Favoriten zählt der Einkaufscenter-Betreiber Deutsche Euroshop. Die Dividenden sind noch für mehrere Jahre steuerfrei, da sie als Eigenkapitalrückzahlungen ausgewiesen werden. Die größte Einzelposition in Leibolds Portfolio ist mit 5,09 Prozent die Aktie der britischen Segro. Die Gesellschaft hält Büroimmobilien mit einer Gesamtfläche von 3,6 Millionen Quadratmetern in zehn europäischen Ländern.

Sie hat sich darauf spezialisiert, flexibel auf Veränderungen im Flächenbedarf ihrer Mieter einzugehen. Als steueroptimierter Real Estate Investment Trust muss Segro seine Gewinne nicht versteuern, sondern zu mindestens 80 Prozent als Dividende ausschütten.

Wohnungsunternehmen: Zu teuer eingekauft

Skeptisch gestimmt ist Leibold für Aktien von Wohnungsunternehmen. “Die Papiere von Gesellschaften wie Gagfah, Patrizia und Deutsche Wohnen sind noch immer teuer.” Die von den Unternehmen geplanten Privatisierungen seien zum Flop geraten. Leibold: “Kaum ein Mieter will sich verschulden, um seine kleine Wohnung aus den 60er- oder 70er-Jahren als Eigentum zu erwerben.” Diese Wohnungen sind wie Blei am Meeresgrund….

Auch IRICIC-Analyst Thomaschowski sieht bei einigen Wohnungsaktien Probleme. Insbesondere bei der Deutschen Wohnen, die Anfang Juli dem US-Investor Oaktree Capital die Berliner Gehag mit 27.000 Wohnungen für rund 535 Mio. Euro – oder rund 1000 Euro pro Quadratmeter – abgenommen hat. Der Preis sei zu hoch, so Thomaschowski. “Für das Portfolio wurde eine Zukunftsprämie gezahlt.”

Quelle: http://www.ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/264258.html?mode=print